เกร็ดเล็กเกร็ดน้อย - เทคนิคในการประเมินบ้านมือสองให้ได้ราคาเหมาะสมกับทรัพย์สินของคุณ

เทคนิคในการประเมินบ้านมือสองให้ได้ราคาเหมาะสมกับทรัพย์สินของคุณ

สำหรับผู้ที่ชื่นชอบมีรสนิยมซื้อบ้านมือสอง หรืออยากจะเปลี่ยนแปลงถิ่นที่อยู่อาศัยขนาดบ้านให้ใหญ่โตขึ้นหรือใกล้กับที่ทำงานและโรงเรียนของลูกๆมากขึ้น  การตีราคาบ้านหรือการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์เขามีหลักเกณฑ์หรือหลักการอะไรกันบ้าง

สำหรับผู้ขายก็สามารถใช้วิธีการนี้ตั้งราคาขายบ้านของตนเองเพื่อที่จะขายบ้านได้เร็วขึ้น  เพราะราคาขายตรงกับสภาพที่แท้จริงของราคาตลาดและสภาพบ้าน

หลักเกณฑ์การประเมินทรัพย์สิน

คำว่าประเมินในที่นี้หมายถึงการค้นหาเพื่อหาอะไรบางสิ่งบางอย่างที่เราไม่ทราบมาก่อน แน่นอนสิ่งที่เราจะประเมินหาข้อเท็จจริงหรือสมมติฐาน คงเป็นเพื่อการตอกย้ำให้เรามั่นใจมากขึ้นจากเดิม การประเมินราคาทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์ รถยนต์ พระเครื่อง ล้วนแต่กระทำได้ทั้งสิ้น ซึ่งจะแบ่งออกเป็น 2 กฎเกณฑ์ที่กระทำกันมากคือ  การประเมินด้วยวิธีเปรียบเทียบมูลค่าตลาดและการประเมินด้วยวิธีต้นทุน

การประเมินมูลค่าโดยใช้หลักเกณฑ์การเปรียบเทียบมูลค่าตลาด

คำว่า มูลค่าตลาดหมายถึง มูลค่าที่เป็นตัวเงินซึ่งประมาณว่า  เป็นราคาทรัพย์สินที่ใช้ตกลงซื้อขายได้ ฉะนั้นแล้ว  การประเมินราคาแบบนี้แน่นอน เป็นการประเมินเอาจากราคาตลาดที่มีการซื้อขายกันอยู่ ซึ่งจะเปรียบเทียบจากข้อมูลเดิม หรือข้อมูลในอดีตที่มีการซื้อขายเปลี่ยนมือกันมาเป็นตัวกำหนดราคายืนพื้นกันก่อน ส่วนรายละเอียดปลีกย่อยค่อย ๆ มาเสริมเติมแต่งในภายหลัง อาทิเช่น  การตกแต่งภายใน เฟอร์นิเจอร์ การใช้วัสดุ การเสื่อมราคาของอาคาร ฯลฯ

หลังจากที่ได้ราคายืนพื้นมาแล้วใส่รายละเอียดลงไป มาถึงตรงนี้จะต้องดูรายละเอียดรอบ ๆ ตัวให้มากขึ้นยกตัวอย่าง  เช่น ประเมินราคา บ้านเดี่ยว 2 ชั้นโครงการชั้นนำ ขนาดพื้นที่ 60 ตรว.อยู่ต้น ๆ โครงการ และอยู่ห่างจากถนนใหญ่ประมาณ 800 เมตร ราคาตั้งขาย 2 ล้านห้าแสน ราคาตลาดจะสูงกว่าบ้านในโครงการเดียวกันที่อยู่กลางหรือท้ายๆ โครงการ และถ้าไปเปรียบกับบ้านเดี่ยวขนาดพื้นที่เท่ากันทุกประการเป็นโครงการไม่ค่อยมีชื่อเสียง อยู่ติดถนนใหญ่แค่ 500 เมตร ราคาของบ้านประเภทหลังราคาจะถูกกว่าทั้งนี้ทั้งนั้นก็ขึ้นอยู่กับชื่อเสียงโครงการด้วย

การประเมินด้วยมูลค่าตลาดส่วนใหญ่แล้ว เราตรวจสอบเองได้ไม่ยาก อาศัยขยันทำการบ้านสำรวจภายในโครงการ โครงการใกล้เคียง เช็คราคาซื้อขายจากคนแถวนั้น ๆ ราคาซื้อขายที่ดิน ราคาซื้อขายบ้าน ราคาประเมินค่าก่อสร้าง ดูหนังสือที่ประกาศขายบ้านมือสอง หรือจาก web-site ขายบ้านต่าง ๆ เหล่านี้ เราสามารถประเมินราคาซื้อขายได้

การประเมินด้วยวิธีต้นทุน

เป็นการสะท้อนถึงคุณประโยชน์ของทรัพย์สิน  ยกตัวอย่างกันง่ายๆ บ้านจัดสรรกับบ้านที่เจ้าของสร้างขึ้นเองบนพื้นที่ของตนเองหรือพื้นที่เช่าก็ตาม หลักเกณฑ์การประเมินย่อมต่างกันจะใช้ราคาตลาดมาอ้างอิงไม่ได้ จะต้องใช้หลักเรื่องของต้นทุนที่ก่อสร้างลงไปกับราคาประเมินของที่ดิน และการตบแต่งต่างๆ อาจกล่าวได้ว่า   

มูลค่าต้นทุนบ้าน= มูลค่าที่ดิน + มูลค่าก่อสร้าง – ค่าเสื่อมราคา (ปีละ 2 %)       

โดยคุณสามารถดูรายละเอียดการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ได้ที่  http://www.treasury.go.th/internet/

 ที่มา : http://www.thaihomeonline.com