ข่าว - AREA เตือนฟองสบู่ปี 2556 หวั่นปัญหาทิ้งดาวน์ /เลิกผ่อนส่งระบาดหนัก

"AREA เตือนฟองสบู่ปี 2556 หวั่นปัญหาทิ้งดาวน์ 

เลิกผ่อนส่งระบาดหนัก"

AREA ฟันธงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่ภาวะโอเวอร์ ซัปพลาย เตือนภาครัฐหาทางรับมือก่อนฟองสบู่แตกในนปี 2556 แนะทางรอดบังคับใช้กฎหมาย Escrow Account/คุมเข้มสินเชื่อ-ตีราคาทรัพย์สิน/เพิ่มเงินดาวน์
       

       โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด เปิดเผยว่า ในปี 2554 จะมีหน่วยขายโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นทั้งหมดถึง 105,466 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวมมากถึง 274,737 ล้านบาท และคาดภายในปี 2556 อาจจะเกิดฟองสบู่ได้ หากไม่มีการเตรียมการรับมือไว้ล่วงหน้า ทั้งนี้ จำนวนหน่วยขายดังกล่าวลดลงจากปี 2553 เล็กน้อย ซึ่งมีหน่วยขายในโครงการเกิดใหม่ถึง 116,791 หน่วย คิอเป็นมูลค่ารวม 302,140 ล้านบาท

       โดยในปี 2555 คาดว่าจะมีหน่วยขายในโครงการเปิดใหม่อีกราว 100,000 หน่วย ดังนั้น หากพิจารณาภาพรวมของโครงการเปิดใหม่ทั้งหมดในปี  2553-2555 คงมีรวมกันถึงราว 300,000 หน่วย หรือถือว่าเป็นจำนวนประมาณ 7% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดราว 4.4 ล้านหน่วย ที่มีอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

       โสภณ กล่าวว่า สัดส่วน 7% ที่เกิดใหม่ในปี  2553-2555 ถือว่ามากพอสมควร ซึ่งจะมีโอกาสเกิดฟองสบู่สูงมากในปี 2556 ดังนั้น หน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับการดูแลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตลาดหลักทรัพย์ ธนาคารแห่งประเทศไทย ตลอดจนสมาคมการค้าที่เกี่ยวข้อง จึงควรเตรียมรับมือกับสถานการณ์
    
      “หากมีภาวะล้นตลาดจริงตามคาดในปี 2556 แสดงว่าการขายจะช้าลงกว่าที่คาด เพราะอุปสงค์ในอนาคตถูกนำมาใช้จนเหลือน้อยลงมากแล้ว อาจเกิดภาวะการทิ้งเงินดาวน์ หรือทิ้งการผ่อนส่ง หรือส่งต่อไม่ไหว ทำให้เกิดผลกระทบต่อการเงินของผู้ประกอบการโครงการอสังหาริมทรัพย์ และสถาบันการเงินต่าง ๆ ที่อำนวยสินเชื่อ และหากสถาบันการเงินได้รับผลกระทบ ก็จะส่งผลต่อเศรษฐกิจไทยโดยรวม ยิ่งหากเศรษฐกิจไทยหดตัวลงเพราะการส่งออกเกิดติดขัดขึ้นมาและขีดความสามารถในการแข่งขันในระดับนานาชาติลดลง ก็จะทำให้เกิดความเสียหายในระบบเศรษฐกิจเป็นอย่างมาก”

    จุดตายของการเกิดภาวะฟองสบู่แตกในอนาคตกำลังก่อตัวในปัจจุบัน ซึ่งก็คือ การประเมินค่าทรัพย์สินที่อยู่อาศัยที่จะปล่อยกู้ในราคาสูง รวมทั้งการปล่อยสินเชื่อโดยมีเงินดาวน์เพียง 5-10% หรือในหลายกรณีไม่มีเงินดาวน์ หรืออาจจะปล่อยสินเชื่อให้มากกว่าราคาบ้าน ทำให้การปล่อยสินเชื่อมีความเสี่ยงที่รออยู่จนอาจกลายเป็นระเบิดเวลาลูกใหม่ในปี 2556

    สำหรับแนวทางรอดนั้น คือการควบคุมการปล่อยสินเชื่อและการประเมินค่าทรัพย์สิน ซึ่งมีการแข่งขันการสูงจนอาจเกิดความประมาทหรือเกิดช่องทางการทุจริตได้ นอกจากนี้ ยังควรมีสัดส่วนเงินดาวน์ที่สูงขึ้น มีการนำเอาสัญญามาตรฐานมาบังคับใช้ และที่สำคัญควรมีการนำ พรบ.คุ้มครองคู่สัญญา หรือ Escrow Account มาใช้อย่างจริงจัง Escrow Account คือการคุ้มครองเงินดาวน์ของลูกค้าเพื่อไม่ให้ผู้ซื้อได้แต่เสาบ้านหรือกระดาษสัญญาซื้อบ้านโดยไม่ได้บ้าน
     
        ทั้งนี้ Escrow Account ควรใช้ตั้งแต่ก่อนเกิดวิกฤติในปี 2540 แต่ก็ไม่ได้มีข้อกฎหมายนี้ ภายหลังวิกฤติก็ควรนำมาใช้ แต่ก็รอจนถึงปี 2551 จึงออกมาเป็นกฎหมายที่ให้ใช้โดยสมัครใจ จึงแทบไม่มีการใช้จนใกล้จะเกิดวิกฤติรอบใหม่อีกแล้ว

       สำหรับการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2554 พบว่า 47% ยังเป็นห้องชุดพักอาศัย รอลงมาเป็นกลุ่มทาวน์เฮาส์ 28% บ้านเดี่ยว 20% และอื่น ๆ 5% หากพิจารณาในแง่ของระดับราคา ก็จะพบว่า ระดับราคาที่สร้างกันมากที่สุดก็คือราคา 1-2 ล้านบาท ถึงประมาณ 35% รองลงมาเป็นในระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท หรือ 22% รวมแล้วบ้านส่วนใหญ่ 57% มีระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท หากพิจารณาในรายละเอียจะพบว่า ห้องชุดราคาไม่เกินล้านมีการพัฒนามากที่สุดคือ 8,724 หน่วย หรือ 20% ของอุปทานทั้งหมด รองลงมาก็คือทาวน์เฮาส์ราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 8,543 หน่วย หรือ 19% ของทั้งหมดนั่นเอง

 ที่มาจากหนังสือพิมพ์ผู้จัดการรายสัปดาห์ฉบับวันที่ 11 - 17 กรกฏาคม 2554

http://www2.manager.co.th/mgrweekly/viewnews.aspxnewsID=9540000083232