ข่าว - ธปท.ยันไม่พบฟองสบู่อสังหาฯ

ธปท.ยันไม่พบฟองสบู่อสังหาฯ

แบงก์ชาติเผยยังไม่เห็นสัญญาฟองสบู่อสังหาฯ แม้พบเก็งกำไรบางส่วน แต่ยังไม่น่าวิตก ขณะที่มหกรรมบ้าน-คอนโด เปิดฉากแล้ว

มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 27 เปิดฉากวันแรกเมื่อวานนี้ (11 ต.ค.) จัดขึ้นระหว่างวันที่ 11-14 ต.ค. ที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ มีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นำโครงการออกขายกว่า 600 โครงการ โดยผู้ประกอบการต่างนำโปรโมชั่นพิเศษหลากหลายรูปแบบเพื่อดึงยอดขายในไตรมาสสุดท้ายของปี

สำหรับโปรโมชั่นที่เป็นพื้นฐานของงาน คือ มาตรการดอกเบี้ย 0% แบบมีระยะเวลา และของแถมเป็นอุปกรณ์ไอทีและรถยนต์ หากซื้อบ้านในงาน ในขณะที่นักวิเคราะห์และนักลงทุนเริ่มจับตาภาวะฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น หลังจากราคาขยับขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในเมือง

นางสุชาดา กิระกุล ที่ปรึกษาด้านเศรษฐกิจ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าวว่าในการประชุมเศรษฐกิจมหภาคภายในของ ธปท.ช่วงที่ผ่านมา ได้หยิบยกประเด็นความกังวลเกี่ยวกับการก่อตัวของฟองสบู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมาหารือทุกครั้ง เพียงแต่ ณ ขณะนี้ยังไม่เห็นสัญญาณใดที่น่าวิตกกังวล แต่อย่างไรก็ตาม ธปท. ยังคงติดตามสถานการณ์ในเรื่องนี้อย่างต่อเนื่อง

ส่วนการติดตามของ ธปท. นั้น จะดูด้วยว่า โครงการที่อยู่อาศัยที่ผู้ประกอบการนำออกขายนั้น ส่วนใหญ่ลูกค้าซื้อเพื่ออยู่เองหรือซื้อไปขายต่อ ซึ่งจากการตรวจสอบพบว่าส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่ออยู่เอง ส่วนที่ซื้อไปขายต่อนั้น ระยะหลังถือว่ามีน้อยมาก ยกเว้นในต่างจังหวัดบางพื้นที่ซึ่งอาจมีบ้าง

"เราดูทุกครั้งที่มีการประชุมทีมเศรษฐกิจมหภาค เพราะเรามีบทเรียนจากอดีตและจากประเทศต่างๆ โดยตัวชี้วัด ที่ดูมี 7 ด้าน ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นหนึ่งในนี้ โดยดูทั้งราคาบ้าน ราคาที่ดิน รวมไปถึงอัตราส่วนการซื้อต่อโครงการ เพียงแต่ที่ผ่านมายังไม่มีสัญญาณที่น่าวิตกใดๆ แต่ทั้งนี้ก็ยังต้องจับตาดูต่อไป” นางสุชาดา กล่าว
สำหรับตัวชี้วัดทั้ง 7 ด้านที่ ธปท. ใช้ในการติดตามเสถียรภาพเศรษฐกิจ ได้แก่ ด้านต่างประเทศ ด้านตลาดการเงิน ภาคสถาบันการเงิน ภาคอสังหาริมทรัพย์ ภาคธุรกิจ ภาคครัวเรือน และภาคการคลัง

ส่วนการเพิ่มขึ้นของโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ รวมไปถึงราคา และสินเชื่อที่เติบโตนั้น นางสุชาดา กล่าวว่า ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะดอกเบี้ยที่ไม่ได้สูงมากนัก รวมทั้งมีปัจจัยสนับสนุนจากรัฐบาลทั้งเรื่องภาษีและการเพิ่มรายได้ในรูปของเงินเดือน ทำให้รายได้ของประชาชนมีมากขึ้น กำลังซื้อจึงเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ประกอบกับเหตุอุทกภัยในปี 2554 ที่ผ่านมา ก็น่าจะมีส่วนให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่ม โดยเฉพาะอาคารชุด (คอนโดมิเนียม)

สั่งการเคหะฯลุยคอนโดแนวรถไฟฟ้า
ด้าน นายสันติ พร้อมพัฒน์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.) กล่าวเปิดงาน "มหกรรมบ้านและคอนโด" ครั้งที่ 27 ว่ารัฐบาลจะผลักดันโครงการระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนใหม่ทั้ง 10 เส้นทาง อีกไม่เกิน 2 ปีข้างหน้า ซึ่งจะทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นตามมา โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการด้านที่อยู่อาศัย ซึ่งจะเกิดขึ้นต่อเนื่องจากแนวเส้นทางรถไฟฟ้าใหม่ๆ ที่เชื่อมโยงทำเลออกสู่พื้นที่รอบนอกมากขึ้น

นายสันติ กล่าวว่า มีนโยบายชัดเจนให้การเคหะแห่งชาติ (กคช.) ซึ่งเป็นหน่วยงานที่อยู่ในความดูแลของ พม. เดินหน้าแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยเกาะแนวรถไฟฟ้า ซึ่งล่าสุด กคช.ได้มีโครงการความร่วมมือพัฒนานำร่อง กับ การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ซึ่งได้ลงนามในสัญญาความร่วมมือเบื้องต้นกันไปแล้ว และจะเริ่มการพัฒนา 3 โครงการแรก เป็นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ใกล้สถานีรถไฟฟ้าฯ ลาดพร้าว, สถานีบางใหญ่, และดินแดง

"ขณะนี้ กคช. กำลังทำแผนในรายละเอียดเสนอเข้ามา ส่วนเงินลงทุนนั้น เนื่องจาก กคช.เป็นรัฐวิสาหกิจมีความคล่องตัวในการระดมทุน ไม่จำเป็นต้องใช้งบประมาณจากส่วนกลางเพียงอย่างเดียว ล่าสุด กคช.ได้เตรียมแผนเรื่องเงินทุน โดยจะนำโครงการดีๆ ของกคช.ที่มีลูกค้าผ่อนต่อเนื่อง ขายเข้าระบบบรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ บตท. เพื่อระดมทุนมาดำเนินการ โดยในสิ้นปีนี้จะขายล็อตแรกเข้ามามูลค่า 6,000 ล้านบาท และในปีหน้าจะขายเข้าอีก 4,000 ล้านบาท" นายสันติ กล่าว

สำหรับ แผนงานของ กคช. กับ รฟม. ทั้ง 3 โครงการ จะใช้เงินลงทุนราว 5,000-6,000 ล้านบาท สำหรับที่อยู่อาศัย และอาคารเพื่อการพาณิชย์มูลค่า 1.5 หมื่นล้านบาท จะเริ่มต้นพัฒนาตั้งแต่ไตรมาสแรก ปี 2556 ต่อเนื่องไปถึงปี 2557 โดยโครงการนี้จะพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม ขายราคาเริ่มต้นยูนิตละ 6 แสนบาท ไปจนถึงสูงสุดประมาณ 5 ล้านบาท โดยทั้ง 3 ทำเลดังกล่าว จะเป็นโครงการที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า

โครงการคอนโดเกาะแนวรถไฟฟ้า ในทำเลลาดพร้าว จะพัฒนาประมาณ 300 ยูนิต ยังอยู่ระหว่างศึกษารูปแบบอาจเป็นสัญญาเซ้งระยะยาวหรือให้เช่า ต้นทุนในการพัฒนาโครงการนี้จะอยู่ที่ประมาณยูนิตละ 4-5 แสนบาท หลังจากพัฒนาแล้วจะเปิดให้เช่าแบบสัญญา 30 ปี ราคาเช่าเซ้งเปิดที่ 6 แสนบาท-1.5 ล้านบาทต่อยูนิต

หนุนเอกชน"ลดพท.จอดรถในอาคาร"
นายสันติ กล่าวอีกว่ารัฐบาลเห็นความสำคัญของธุรกิจอสังหาฯ และต้องการช่วยลดต้นทุนเพื่อให้เอกชนสามารถขยายการพัฒนาต่อเนื่อง ซึ่งประเด็นหนึ่งที่รับเรื่องร้องเรียนเข้ามา คือ กฎหมายที่ระบุเรื่องพื้นที่จอดรถ ของอาคารสิ่งก่อสร้างต่างๆ ซึ่งปัจจุบันกฎหมายกำหนดว่า ให้มี "พื้นที่จอดรถไม่ต่ำกว่า.."  ซึ่งหมายถึงต้องสร้างพื้นที่จอดรถโดยเปิดเพดานให้สร้างมาก กำหนดเกณฑ์ไม่ต่ำกว่า ซึ่งเป็นต้นทุน

ดังนั้น หากรัฐส่งเสริมให้ธุรกิจนี้ขยายตัว กฎหมายนี้ก็อาจต้องทบทวนแก้ไข เรื่องการกำหนดพื้นที่จอดรถใหม่ให้เป็น "พื้นที่จอดรถในอาคารไม่เกิน.." เพื่อลดภาระต้นทุนให้เอกชน และส่งเสริมให้ประชาชนใช้บริการขนส่งสาธารณะ คือ ระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนให้มากขึ้น ทั้งนี้เป็นภารกิจเอกชนโดยตรงที่ต้องเดินหน้าผลักดัน โดยทั้ง 3 สมาคมอสังหาฯ ต้องไปหารือกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) และ กรมโยธาธิการ หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

อนึ่ง กฎหมายปัจจุบันกำหนดสัดส่วนพื้นที่จอดรถในอาคารพักอาศัย ระบุว่า ต้องมีพื้นที่จอดรถไม่ต่ำกว่า 60% ของพื้นที่ขาย

เอกชนแจงลดพื้นที่จอดรถควรเปิดเสรี
ด้าน นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ประเด็นที่จอดรถโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า เดิมสำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร (กทม.) เคยร่วมหารือหน่วยงานต่างๆ ได้แก่ สมาคมวิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทย ในพระบรมราชูปถัมภ์ สมาคมสถาปนิกสยาม  ภาคเอกชน และนักวิชาการต่างประเทศ ร่วมหารือมาแล้ว 2 ครั้ง ในการแก้ข้อกำหนดเพื่อลดพื้นที่จอดรถในโครงการอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าลง  ซึ่งจากการหารือทั้ง 2 ครั้ง ได้ข้อสรุปว่า ควรมีการเปิดเสรีให้แก่ผู้ประกอบการพิจารณาเอง ว่าจะสร้างอาคารที่จอดรถในโครงการของตนเองหรือไม่

ทั้งนี้ เนื่องจากในปัจจุบันการพัฒนาอาคารสูง ถูกควบคุมโดยพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (พ.ร.บ.อาคารชุด) ว่า พื้นที่ 120 ตารางเมตร จะต้องมีพื้นที่จอดรถ 1 คันสำหรับพื้นที่ กทม. และในต่างจังหวัด 240 ตารางเมตรต่อ 1 คัน ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้น 20-30% ของค่าก่อสร้าง ดังนั้น หากเปิดเสรีก็จะช่วยลดต้นทุนก่อสร้างของผู้ประกอบการลง ซึ่งจะช่วยให้ราคาขายลดลงได้ประมาณ 10-15% ขึ้นอยู่กับการแข่งขันของตลาด

“จากการร่วมหารือกับรัฐมนตรีว่าการกระทรวง พม. ได้แนะนำให้ทำหนังสือไปยังการเคหะแห่งชาติ ซึ่งหลังจากนี้จะเรียกสำนักการโยธา กทม. และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องร่วมหารืออีกครั้ง เพื่อแก้ไขข้อกำหนด ส่วนการแก้กฎหมายควบคุมอาคาร สามารถแก้ที่กฎกระทรวงได้เลยโดยไม่ต้องแก้กฎหมาย โดยรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย สามารถลงนามได้ แต่คาดว่าคงใช้เวลานาน ไม่ใช่ในรัฐบาลชุดนี้แน่นอน” นายธำรง กล่าว

ที่มา : กรุงเทพธุรกิจออนไลน์